一日之内，两座一线城市官宣了
作者 | 王莹岭
一日之内，两座一线城市官宣“认房不认贷”政策。
易居研究院研究总监严跃进指出，该政策积极落实了住建部三部门优化住房套数认定标准的政策内容，“打响‘认房不认贷’第一枪，意味着一线城市在这个政策上真正做了松绑，其也会促使其他三个一线城市近期加快政策出台。”
“肯定会有利好的，市场已经期盼这个政策已久了，在短期内肯定是有效的，成交量至少增长20%，甚至更多。”广东中原地产项目部总经理黄韬对时代财经表示。
时代财经梳理发现，此政策出台前，无房贷记录、在广州无房的，首付比例为30%；有房贷记录、在广州无房的，首付比例为40%；在异地有房贷已结清、在广州无房的，首付比例为40%；在异地有房贷未结清、在广州无房的，首付比例为70%。而在“认房不认贷”政策落地后，以上情况首付比例均变为30%。
值得注意的是，该政策执行时点以2023年8月18日为界，即2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，就按新政策执行。
300万总价房，首付门槛可降低120万
“有一些意向客户有置换的需求，在几天前有风声传出的时候就来咨询了我，这对他们来说是一个很大的利好。”广州市番禺区的一位房产中介陈方（化名）告诉时代财经，目前，比起外地有房人群，“卖一买一”的置换人群对这一政策的咨询和意向更高。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经指出，此次调整后的“认房不认贷”，实质上是降低首套房的认定标准，当前主要利好两类购房群体。
“一类是常住地有一套贷款住房，准备卖出房子换房；一类是在常住地外其他城市有过房贷记录、本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。”王小嫱解释道，也就是说，“认房不用认贷”能刺激积攒的“卖一买一”购房需求，以及在外地有购房贷款的客群购房需求的释放，这部分需求释放有利于提升广州房地产市场的活跃度，给市场传递积极的信号，提振购房信心。
王小嫱指出，根据广州目前执行的情况，广州首套房首付比例30%，房贷利率4.2%；二套首付比例70%，房贷利率4.8%；实行“认房不认贷”后，300万总价首付门槛可从210万降低至90万；月供利息也会执行首套房标准，降低0.6个百分点。“新政后购房门槛及月供压力大幅降低。”
“这个政策在短期内对成交量会有促进作用，9月、10月的成交量是可以看好的。”黄韬表示，不过，在房价上，不会有太大的提振作用，会继续保持稳定，甚至以减价为主，价格上涨或许要到明年，“因为无论是开发商还是二手业主，都会想着趁着行情好，尽快出手、尽快置换。”
黄韬进一步指出，“这个政策可能会影响到30~40%的潜在客户，影响面也算是很大的，主要是‘卖一买一’改善型的人群。不过，这个政策利好不是决定性因素，而是在激发他们本有的购买力。”
“对一线城市来说，现在有百分之六七十的购房人群是需要卖掉之前的房，再置换新房。如果是因为这个资格的限制，然后他在首套上得不到相关的利率和成数支持的话，会阻碍他们的购买能力。”中国房地产数据研究院院长陈晟对时代财经表示，同时，在外地的信贷对在一线城市里面的刚性需求的购买也有影响，不利于超大型城市里的需求释放，这一政策是有积极作用的，但具体效果还需要观察。
陈方也表示，制约这些客户置换的因素还有“卖房难”，“现在二手房的库存量比较大，挂牌量也比较多。如果是能卖得出去的客户，换房是必然的，但实际上有些业主的房子比较难卖出去。”
不过，在位于广州市中心越秀区的中介吴悠（化名）看来，这一政策对她的客户群体影响不大，“制约在这边买房的客户群体的主要原因，不是因为首付比例不够低，而是没有购房名额。比如现在有很多年轻人在广州毕业工作，或涌入广州工作，他们社保还没交满5年，但家庭条件宽裕、有购房需求和能力的，限购在很大程度上制约了他们的需求。”
黄韬指出，可以预计，接下来广州还会出台政策，政策的叠加效应会在9月、10月显现，“比如限购由缴纳社保5年变为2年，取消购房2年内不能交易的限售，这些都是有空间可以进一步落实的。因为这些都是以前市场火爆之时制定的限制政策，现在市场已经转变，限制措施应当适当放开。”
此前市场观望情绪浓厚
事实上，在此政策出台前，市场观望气氛浓厚，广州楼市成交量大幅下降。
“8月的市场比7月还要低迷，主要是由于政策尚未落实，计划购房的买家普遍持观望的态度，特别是很多‘卖一买一’的购房者旧房子卖不出去，导致资金紧缺。”黄韬告诉时代财经。
克而瑞统计数据显示，7月广州新房网签只有4600多套，8月截止到29号仅3100多套，以上数据都是近十年历史同期的低位。
吴悠对市场的低迷也有着切身的感受，“一方面，今年5月到8月，我负责的这一板块房价有所下降；另一方面，近一两个月，成交量也比往年下降，房子卖不动，大家都在观望。”
此外，吴悠已有需求的客户也在缩减预算，“今年还有一些经济比较宽裕的客户，本来计划在这边置换面积买大一点，比如打算买上千万的房子，最后改成了300多万的学位房，还想着用完学位就卖。”
广州的情况也是一线城市的缩影。
中指数据显示，今年8月，一线城市成交面积同环比均下降，环比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海环比、同比下滑最严重，分别为28.9％、39.8％。
此外，根据诸葛数据研究中心数据显示，截至8月27日，监测重点15城新房累计成交58934套，较上月同期下降7.19%。重点10城二手住宅累计成交49227套，较7月同期下降4.59%。新房，二手房均呈现持续下滑态势。就北京而言，7月二手住宅仅成交9122套，进入8月，截止到29日成交9687套，仍处于历史较低水平。
据了解，此前，广州所执行的“认房又认贷”政策是在过去市场活跃阶段时提出的，2010年5月首次由三部门提出，至今已经实行满13年。2010年7月15日北京为首个执行城市，2017年3月17日第二次加码政策，沿用至今。
2017年3月17日，广州也紧随其后，加码限购政策。一方面，外地人在广州购房需要连续纳税5年或者社保5年（此前为3年）；另一方面，则是在首套房的认定上，执行认房又认贷，“认房”看在广州有无房产，“认贷”看在全国内有无贷款记录。
认房又认贷政策在楼市火爆之时起到了制约需求的作用。据贝壳研究院数据，2016年末、2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34％、57％及49％。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。
据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％~45％，房贷利率差最高达到了70BP。
因此，在楼市供求关系发生重大变化的如今，“认房又认贷”政策亟须做出调整。
事实上，今年7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”以来，“认房不认贷”政策被多次提及。
7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
住建部发声后，8月3日，郑州出台促进房地产平稳健康发展的15条新政，首提落实认房不认贷政策。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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